Fachlexikon

Abstimmprinzipien

Was ist das Kopfprinzip?

Jeder “Kopf”, sprich jeder Eigentümer, besitzt eine Stimme. Unabhängig davon, ob dieser Eigentümer eine oder mehrere Wohnungen besitzt, darf er nur mit einer Stimme für oder gegen einen Antrag abstimmen.

Was ist das Objektprinzip?

Jedes Objekt (Wohnung, Laden ect.) besitzt eine Stimme. Besitzt ein Eigentümer mehrere Objekte, besitzt er auch entsprechend viele Stimmen. Seine Entscheidung erhält somit mehr Gewicht in der Gesamtwertung.

Was ist das Wertprinzip?

Der in der Teilungserklärung angegebene Miteigentumsanteil bildet die Stärke Ihrer Stimme ab. Je höher die Anzahl Ihrer Miteigentumsanteile ist, desto stärker fällt Ihr Abstimmergebnis in die Gesamtwertung ein. Je größer und zahlreicher Ihre Einheiten in einem Gebäude sind, desto größer wird Ihr Miteigentumsanteil und somit Ihre Entscheidungskraft ausfallen.

Wann ist welches Stimmprinzip anzuwenden?

In der Regel finden Sie entsprechende Vereinbarungen hierzu in der Teilungserklärung oder in der Beschlusssammlung. Wurde keine Vereinbarung ergänzend zum WEG getroffen, gilt das Kopfprinzip (§ 25 Abs, 2 WEG).

Teilungserklärung und Miteigentümervereinbarung

Was ist die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist die individuelle „Bibel“ einer jeden Eigentümergemeinschaft, da sie die Eigentumsverhältnisse regelt. Hier erfolgt die Differenzierung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum und den damit einhergehenden Fragen hinsichtlich der Verteilung von Kosten, Nutzen, Gebrauch und Instandhaltung. Darüber hinaus gibt sie Aufschluss über den Miteigentumsanteil und zumeist auch über das Abstimmprinzip.

Warum besitze ich für meine Wohnung auf Sylt keine Teilungserklärung sondern eine Miteigentümervereinbarung?

Sollten Sie diese Frage stellen, besitzen Sie vermutliche eine Wohnung, welche nach 1990 auf Sylt errichtet wurde. Die Teilung in Wohnungseigentum bedarf der Genehmigung der Gemeinde. Wurde diese nicht erteilt, ist das Teilen nach WEG und somit das Begründen von Wohnungseigentum nicht möglich. Zwar können ggf. mehrere Wohneinheiten auf einem Grundstück errichtet werden, jedoch erhält nicht jede Wohnung ein separates Wohnungs- (oder Teil-) grundbuchblatt. Aus dieser „Patt“-Situation heraus entstand getreu dem Motto „Not macht erfinderisch“ die Miteigentümervereinbarung. Diese basiert zwar nicht wie die Teilungserklärung auf Grundlage der WEG, sondern auf Rechtsgrundlage des BGB, doch enthält sie im Wesentlichen die Merkmale einer Teilungserklärung in Ergänzung zu weiteren Elementen wie Wohnungsrechte und Belastungsgrenzen. Ganz schön pfiffig, unsere Sylter Notare …

Beschluss vs. Vereinbarungen

Was ist der Unterschied zwischen einem Beschluss und einer Vereinbarung?

Bei einer Vereinbarung ist die Zustimmung aller grundbuchlich eingetragenen (also nicht nur anwesenden!) Eigentümer erforderlich.
Eine Teilungserklärung ist im Übrigen ebenfalls eine Vereinbarung (=Vertragswerk).
Ein erfolgreicher Beschluss bedarf der einfachen Mehrheit des jeweiligen Abstimmprinzips (s. Abstimmprinzip).

Was wird beschlossen und was wird vereinbart?

„Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass es auch beschlossen werden darf.“ BGH am 20. September 2000 (sog. Jahrhundertentscheidung, BGH, Beschl. v. 20.9.2000, V ZB 58/99)

Am besten fragen Sie hierzu den Verwalter Ihres Vertrauens.

Wann spricht man von einem rechtswidrigen und wann von einem nichtigen Beschluss?

Ein rechtswidriger Beschluss kann “in Bestandskraft erwachsen”, d. h., dass dieser nach einer einmonatigen Anfechtungsfrist ohne erfolgter Klage für rechtsgültig zu erklären ist
(z. B. die Genehmigung einer Jahresabrechnung mit einem falschen Verteilerschlüssel).

Ein nichtiger Beschluss kann nie Rechtsgültigkeit erfahren (z. B. wird etwas beschlossen was vereinbart werden muss, beispielsweise ein neues Abstimmprinzip)

Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Bei dem GE spricht man von den Komponenten eines Mehrfamilienhauses, welche von allen Eigentümern zu gleichen Teilen genutzt und gemeinschaftlich instandgehalten werden müssen (z. B. Treppenhaus, Fassade, Dach, Zentralheizung).

Was ist Sonder- oder Teileigentum?

Im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum ist das Sondereigentum der ausschließlichen Nutzung des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers vorbehalten (z. B. Wohnung, in sich abgeschlossene Abstellräume wie bspw. Kellerabteile oder Dachbodenabteile). Teileigentum ist “das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen” (z. B. gewerbliche Ladenfläche).

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Ein Recht an einer gemeinschaftlichen Fläche (z. B. Terrasse, Außenstellplatz) zugunsten eines Eigentümers unter Ausschluss der anderen Miteigentümer.

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